Se viene venduta un'abitazione con due autorimesse di pertinenza, da parte di una impresa costruttrice (nei quattro anni dalla fine dei lavori), l'agevolazione "prima casa" (Iva al 4%) spetta per l'imponibile relativo all'abitazione e a una delle autorimesse, mentre per la seconda autorimessa si applica l'aliquota del 10% (perché la pertinenza assume in questo caso la qualità abitativa propria del bene principale) e non l'aliquota del 20% (che sarebbe propria dell'autorimessa considerata stand alone, e cioè quale bene di natura strumentale). È quanto sostenuto dall'agenzia delle Entrate nella risoluzione n. 94/E del 5 ottobre, nella quale si replica l'opinione già espressa nella risoluzione n. 139/E del 20 giugno 2007, a fronte del fatto che gli uffici, nonostante il parere delle Entrate, hanno continuato a tenere comportamenti difformi.

In altri termini, va considerato che la vendita di un'autorimessa da parte del costruttore può avvenire, principalmente:
- da sola, e cioè senza che il box sia ceduto insieme con un'altra unità immobiliare di cui costituisca pertinenza e senza essere destinata a pertinenza di abitazione già posseduta;
- insieme con l'unità immobiliare di cui costituisca pertinenza;
- insieme con l'abitazione e un'altra autorimessa, con richiesta di agevolazione "prima casa" unicamente per l'abitazione e una sola autorimessa (nel caso di acquisto di due autorimesse, l'agevolazione viene infatti concessa solo per l'acquisto di un'autorimessa, mentre per l'altra si deve applicare la tassazione ordinaria).

Nel primo caso l'autorimessa va considerata come bene strumentale, con la conseguenza che l'Iva è al 20% (salvo che si tratti di un fabbricato Tupini, perché in tal caso l'Iva si abbatte al 10%), l'imposta di registro è dovuta nella misura fissa (168 euro) e le imposte ipotecaria e catastale sono da calcolare con l'aliquota complessiva del 4%.

Nel secondo caso, la pertinenzialità fa assumere all'autorimessa la stessa natura del bene principale: così, se l'autorimessa è venduta con l'abitazione, l'aliquota Iva (se non si applica l'agevolazione "prima casa") è al 10% e le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute tutte nella misura fissa (di 168 euro ciascuna).

Nel terzo caso (quello esaminato nelle risoluzioni 94/E e 139/E), per l'appartamento e un'autorimessa si applica l'aliquota Iva del 4%; l'altra autorimessa sconta l'Iva del 10 per cento. Infine, sono dovute (e, ciò va sottolineato, per una sola volta: circolare n. 10/E del 12 marzo 2010) tre importi fissi (168 euro ciascuno) per imposte di registro, ipotecaria e catastale.

C'è, infine, il caso della vendita dell'autorimessa da sola, ma con la "variante" che l'acquisto viene finalizzato a creare un vincolo pertinenziale tra l'unità oggetto di acquisto e un'abitazione già di titolarità della parte acquirente (questo caso è stato trattato dall'amministrazione finanziaria nella circolare 12/E del 1° marzo 2007). Il presupposto è il solito e cioè che occorre «attribuire alla pertinenza la medesima natura del bene principale». Dunque, qualora ricorrano i presupposti in base ai quali un bene può essere considerato pertinenza di un altro, allora si può, secondo l'Agenzia, «estendere alla pertinenza l'applicazione della medesima disciplina dettata per la tipologia del fabbricato principale» e ciò sia nell'ipotesi in cui questo e la pertinenza siano oggetto del medesimo atto di cessione sia nell'ipotesi in cui i due beni siano ceduti con atti separati.

Fonte: Il Sole 24 Ore