DOTTRINA - N. 1
Aprile 2011
A cura di avv. Franco Perrone dello “Studio legale tributario Perrone – Associazione tra professionisti”

CEDOLARE SECCA sui CONTRATTI di LOCAZIONE

L'art. 3 del D.Lgs. del 2.3.2011, n. 23, istituisce una nuova forma di tassazione sui redditi provenienti dai contratti di locazione, denominata «cedolare secca sugli affitti».
Si tratta di un'imposta alternativa all'Irpef e relative addizionali, operante ad aliquota fissa e che trova applicazione solo su opzione del locatore: chi ne beneficia evita l'applicazione delle imposte di bollo e di quella (iniziale ed annua) di registro sui contratti di locazione stipulati.
Scopo
La cedolare secca sugli affitti, intende, da un lato, combattere il fenomeno degli affitti in nero (contratti di locazione non registrati) (cd. «affitti in nero»), dall'altro lato, con la previsione di un'imposta ad aliquota bassa, favorire i proprietari, in quanto l'elevato prelievo Irpef sugli affitti eventualmente pattuiti avrebbe fatto venir meno l'interesse a concederli in locazione.
Aliquote
La cedolare secca sconta un'aliquota fissa, ma in funzione del tipo di contratto e pari al:
19% per i contratti a canone concordato (cd. canone vincolato), se riferiti a immobili situati in un Comune individuato come ad alta tensione abitativa (art. 1, D.L. 30.12.1988, n. 551, conv. con modif. con L. 21.2.1989, n. 61);
21% per gli altri contratti di locazione a uso abitativo, ossia, tipicamente, quelli conclusi a prezzo di mercato, quelli per studenti e quelli a canone concordato in Comuni non ad alta tensione abitativa, nonché quelli non regolati dalla L. 9.12.1998, n. 431.
Base imponibile
In entrambi i casi, la base imponibile della cedolare secca è il 100% del canone e non l'85% (o 75%), come avviene invece ai fini Irpef.
Requisito oggettivo
L'opzione per la cedolare secca può essere esercitata unicamente per le «unità immobiliari abitative locate ad uso abitativo»; tali sono tutte le unità immobiliari catastalmente classificate o classificabili nelle categorie da A/1 ad A/11, escluse quelle classificate o classificabili nella categoria A/10.
Assume particolare rilievo l'utilizzo effettivo del fabbricato da parte del locatario: l'«uso abitativo» richiesto dalla norma viene confermato dal Provvedimento del 7-4-2011 del Direttore dell’Agenzia delle Entrate (prot. 2011/55394) che, al n. 1.1.2., parla di “””immobile a uso abitativo locato per finalità abitative e relative pertinenze locate congiuntamente all’abitazione”””.
Requisiti indispensabili, pertanto, sono:
- che si tratti di immobile a uso abitativo,
- che venga usato per fini residenziali dall'inquilino,
- che le pertinenze (es. autorimessa, cantina, solaio, ecc.), per poter beneficiare della cedolare secca, debbano essere locate unitamente all’atto di locazione dell’abitazione.
Requisito soggettivo
Possono fruire della cedolare secca:
- il proprietario dell’immobile (che agisca a titolo di privato, e non nell’esercizio di impresa o di libera professione),
- il titolare di diritto reale di godimento (uso, usufrutto, abitazione) della casa locata, ossia il soggetto a cui risulta fiscalmente imputabile il reddito da locazione.
Adempimenti
1.- Il locatore, in via preliminare, deve comunicare all'inquilino con raccomandata,
- sia la propria volontà di optare per la cedolare secca,
- sia la propria rinuncia all’eventuale diritto (se previsto nel contratto) all'aggiornamento annuale del canone.
La norma è applicabile anche ai contratti già in corso alla data di entrata in vigore del Decreto.
2.- Il locatore, successivamente, deve provvedere:
- alla registrazione del contratto di locazione (obbligatoria, in esenzione da imposta di registro) ed alla contestuale comunicazione all’Agenzia delle Entrate dell’esercizio dell’opzione, entro 30 giorni dalla data di stipula del contratto,
- alla presentazione della dichiarazione dei redditi (con l’indicazione del reddito percepito e con la precisazione che lo stesso è assoggettato all’imposta sostitutiva),
- al calcolo della cedolare secca,
- al versamento di detta imposta sostitutiva in acconto e a saldo.
Modalità
La registrazione del contratto e la contestuale comunicazione dell’esercizio dell’opzione, va effettuata a mezzo apposito modello (mod. SIRIA).
Il modello di denuncia può essere utilizzato per la registrazione del contratto e per l’esercizio dell’opzione per la cedolare secca solo se il contratto di locazione presenta le seguenti caratteristiche:
- un numero di locatori non superiore a tre,
- tutti i locatori esercitano l’opzione per la cedolare secca,
- un numero di conduttori non superiore a tre,
- una sola unità abitativa e un numero di pertinenze non superiore a tre,
- tutti gli immobili devono essere censiti con attribuzione di rendita,
- contiene esclusivamente la disciplina del rapporto di locazione e, pertanto, non contiene ulteriori pattuizioni.
Il modello è reso disponibile gratuitamente dall’Agenzia delle Entrate in formato elettronico sul sito internet www.agenziaentrate.gov.it.
Il modello è presentato esclusivamente in via telematica all’Agenzia delle Entrate direttamente dai contribuenti abilitati ai servizi telematici ovvero tramite i soggetti incaricati.
Sanzioni
a) in caso di dichiarazione infedele.-
Al proprietario che dichiara il reddito da locazione assoggettato a cedolare secca in misura inferiore a quello corrisposto dal conduttore, vengono comminate sanzioni in misura variabile dal 200% al 400% della maggiore imposta relativa (sanzioni doppie di quelle comminate per dichiarazione infedele).
b) in caso di dichiarazione omessa.-
Al proprietario che omette la dichiarazione:
- le sanzioni sono comminate in misura variabile dal 240% al 480% dell'imposta riferita ai redditi non dichiarati, con un minimo di € 516;
- le sanzioni sono comminate in misura variabile da un minimo di € 258 a un massimo di € 1.032, stabilita ai fini delle imposte sui redditi, nelle ipotesi in cui non vi sia imposta dovuta.
c) in caso di acquiescenza o accertamento con adesione.-
Nel caso in cui, a fronte di contestazioni avanzate dall'Agenzia delle Entrate, il contribuente intenda prestare acquiescenza o pervenire all'accertamento con adesione, egli non potrà comunque godere della riduzione delle sanzioni contenute nell'atto notificatogli.
d) in caso di omessa registrazione.-
Al proprietario che abbia esercitato l’opzione per la cedolare secca, ma che abbia omesso di registrare il contratto, sono comminate le seguenti sanzioni (di estremo favore per l’inquilino):
- riconduzione del contratto alla durata minima di 4 anni, decorrenti dalla data di registrazione (sia che questa avvenga d’ufficio in seguito ad accertamento, sia che avvenga in seguito ad accertamento con adesione),
- riduzione del canone in misura pari al triplo della rendita catastale,
- riduzione del canone a quello pattuito, se inferiore al triplo della rendita catastale.
e) in caso di contratti registrati mendaci.-
Ove si accerti che il canone di locazione dichiarato sia inferiore a quello dovuto dal conduttore o che venga falsamente dichiarato un comodato (gratuito), si applicano sanzioni in misura variabile dal 200% al 400% della maggiore imposta relativa.
Versamenti
a) in acconto
a.1.) per l’anno 2011.
a.1.1.)  Per i contratti in corso nell’anno 2011, il versamento dell’acconto, pari all’85% dell’imposta dovuta, deve essere effettuato in unica soluzione, entro il 30 novembre 2011, se inferiore ad € 257,52, e in due rate se l’importo è pari o superiore ad € 257,52, di cui:
-  il 40% entro il 16 giugno 2011 (o entro il 18 luglio, con la maggiorazione per interessi dello 0,40%);
- il 60% entro il 30 novembre 2011.
a.1.2.) Per i contratti in corso alla data del 31 maggio 2011 (e per quelli scaduti ovvero oggetto di risoluzione volontaria prima della predetta data), il versamento d’acconto è effettuato in due rate;
a.1.3.) Per i contratti con decorrenza successiva al 31 maggio il versamento d’acconto è effettuato, in unica rata, entro il 30 novembre 2011.
a.1.4.) Per i contratti con decorrenza dal 1° novembre 2011 il versamento in acconto non è dovuto.
L’acconto non è dovuto e l’imposta si considera versata a saldo se l’importo su cui calcolare l’acconto non supera euro 51,65.
La prima rata dell’acconto della cedolare secca può essere versata ratealmente e sugli importi rateizzati sono dovuti gli interessi, secondo le disposizioni previste per la rateazione dell’imposta sul reddito delle persone fisiche.
a.2.) per l’anno 2012 (e successivi).
Il versamento dell’acconto, pari al 95% dell’imposta dovuta per l’anno precedente, deve essere effettuato, in unica soluzione, entro il 30 novembre di ciascun anno, se inferiore a euro 257,52 e in due rate, se l’importo dovuto è pari o superiore ad euro 257,52, di cui:
- il 40% entro il 16 giugno (o entro il 18 luglio, con la maggiorazione per interessi dello 0,40%);
- il 60% entro il 30 novembre.
Non è dovuto acconto e l’imposta è versata a saldo se l’importo su cui calcolare l’acconto non supera euro 51,65.
La prima rata dell’acconto della cedolare secca può essere versata ratealmente e sugli importi rateizzati sono dovuti gli interessi, secondo le disposizioni previste per la rateazione dell’imposta sul reddito delle persone fisiche.
b) a saldo.
Per il versamento a saldo della cedolare secca si applicano le disposizioni in materia di versamento a saldo dell’imposta sul reddito delle persone fisiche.
Disposizioni transitorie
Sono sottratti alle sanzioni particolarmente pesanti innanzi esposte i contratti non registrati, stipulati prima dell'entrata in vigore del Decreto, a patto che tali contratti siano registrati dalle parti entro 60 giorni dall'entrata in vigore del Decreto.

Allegati:

Cedolare secca - art. 3.pdf

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